Quando l’immobile è conforme al Catasto ma non all’urbanistica
- Renz S.r.l.
- 15 gen
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Nel settore immobiliare è frequente imbattersi in situazioni in cui un immobile risulta formalmente conforme al Catasto, ma presenta difformità urbanistiche rispetto ai titoli edilizi depositati presso il Comune. Questa condizione, spesso sottovalutata, può generare rilevanti conseguenze tecniche, legali ed economiche, soprattutto in occasione di compravendite, operazioni di investimento o procedure di due diligence.
Comprendere la distinzione tra conformità catastale e conformità urbanistica è fondamentale per valutare correttamente lo stato giuridico e tecnico di un immobile.
Differenza tra conformità catastale e conformità urbanistica
Il Catasto ha una funzione prevalentemente fiscale e descrittiva. La conformità catastale indica che la planimetria depositata corrisponde allo stato di fatto dell’immobile, in termini di distribuzione degli spazi e destinazione dei locali.
Tuttavia, il Catasto non certifica la legittimità edilizia dell’immobile.
La conformità urbanistica, invece, attesta che l’edificio è stato realizzato e modificato nel rispetto dei titoli abilitativi rilasciati dal Comune (licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA) e delle normative urbanistiche vigenti. Un immobile può quindi essere perfettamente aggiornato al Catasto, ma risultare urbanisticamente non conforme.
Le cause più frequenti di difformità urbanistiche
Le situazioni di non conformità urbanistica possono derivare da diverse circostanze, tra cui:
modifiche interne realizzate senza titolo abilitativo
ampliamenti o sopraelevazioni non autorizzate
cambi di destinazione d’uso non assentiti
difformità tra progetto approvato e opera realizzata
interventi eseguiti in periodi storici con normativa diversa
In molti casi, tali difformità risalgono a interventi datati, spesso eseguiti in buona fede, ma mai regolarizzati sotto il profilo urbanistico.
Le conseguenze di un immobile non conforme urbanisticamente
La mancanza di conformità urbanistica può avere conseguenze rilevanti. In ambito di compravendita, un immobile urbanisticamente non conforme può ostacolare il rogito notarile o comportare richieste di regolarizzazione preventiva. Anche l’accesso a mutui e finanziamenti può essere compromesso, poiché gli istituti di credito richiedono la piena regolarità edilizia.
Dal punto di vista operativo, le difformità urbanistiche possono limitare la possibilità di effettuare nuovi interventi edilizi o di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile. Inoltre, espongono il proprietario a potenziali sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, a provvedimenti repressivi.
Il ruolo della due diligence e delle verifiche tecniche
La due diligence tecnica riveste un ruolo determinante nell’individuazione delle difformità urbanistiche, anche quando l’immobile risulta conforme al Catasto. Attraverso l’analisi dei titoli edilizi, il confronto tra progetto autorizzato e stato di fatto e le verifiche presso gli archivi comunali, è possibile ricostruire la legittimità urbanistica dell’immobile.
Questo tipo di verifica consente di valutare preventivamente i rischi connessi all’operazione e di stimare tempi e costi di eventuali sanatorie o regolarizzazioni.
Le possibilità di regolarizzazione urbanistica
In presenza di difformità, è fondamentale verificare se l’intervento sia sanabile. In alcuni casi è possibile procedere con pratiche di accertamento di conformità o sanatoria edilizia, purché l’opera risulti conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale.
Qualora la sanatoria non sia ammessa, è necessario valutare soluzioni alternative, come il ripristino dello stato legittimo o una diversa strategia di valorizzazione dell’immobile, tenendo conto delle limitazioni esistenti.
L’importanza di una verifica preventiva
Affrontare una compravendita o un investimento immobiliare senza una corretta verifica urbanistica espone a rischi significativi. La sola conformità catastale non garantisce la regolarità dell’immobile né la sua piena commerciabilità.
Un’analisi tecnica approfondita consente di individuare criticità spesso non immediatamente evidenti, fornendo una base solida per decisioni informate e per una corretta gestione del patrimonio immobiliare.
In un mercato sempre più attento alla trasparenza e alla regolarità normativa, la verifica urbanistica rappresenta un passaggio imprescindibile per tutelare il valore dell’investimento.
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