Cambio di Destinazione d'Uso: Guida Completa 2024-2025 (DL Salva Casa)

Renz S.r.l.
7 ago 2025
Tempo di lettura: 2 min

Il cambio di destinazione d’uso consiste nella modifica della funzione urbanistica di un immobile, ad esempio da abitazione a ufficio, da negozio a ristorante o da magazzino a civile abitazione. Si tratta di un intervento edilizio che può essere con o senza opere e che ha rilievo urbanistico se comporta il passaggio tra categorie funzionali diverse, secondo l’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), aggiornato dal DL 69/2024 (Salva Casa).

Le 5 Categorie Urbanistiche Rilevanti

Ai fini urbanistici, le categorie di destinazione d’uso sono:

Residenziale
Turistico-ricettiva
Produttiva e direzionale
Commerciale
Rurale

Attenzione: Le categorie catastali (es. A/2, C/1) NON coincidono con le categorie urbanistiche. Il cambio catastale è successivo e dipende da quello urbanistico.

Tipologie di Cambio d’Uso: Rilevante vs Irrilevante

Cambio d’uso irrilevante (orizzontale)

Avviene all’interno della stessa categoria funzionale. È consentito (art. 23-ter, comma 1-bis) e richiede generalmente una SCIA

Esempio: Da abitazione a B&B, entrambi in categoria residenziale.

Cambio d’uso rilevante (verticale)

Comporta il passaggio tra categorie diverse ed è considerato una ristrutturazione edilizia "pesante", anche senza opere (art. 3, comma 1, lett. d).

Esempio: Da laboratorio (produttivo) a studio medico (direzionale).

Quando è Consentito il Cambio di Destinazione d’Uso?

Il cambio d’uso è sempre ammesso, salvo tre principali limitazioni:

Divieti da regolamento condominiale (se contrattuale e approvato all’unanimità).
Mancanza di requisiti igienico-sanitari o dimensionali minimi (altezza 2,70 m, monolocale ≥ 38 mq, ecc.).
Vincoli del piano urbanistico comunale (PRG o PSC). Ogni Comune può stabilire specifiche condizioni.

Le Novità del DL Salva Casa (DL 69/2024)

Con il DL Salva Casa è stato semplificato il cambio di destinazione d’uso per singole unità immobiliari ubicate nelle zone A, B e C (centri storici, zone di completamento ed espansione), anche se il cambio è rilevante.

Cosa è cambiato?

Non si pagano più gli oneri di urbanizzazione primaria
Nessun obbligo di parcheggi aggiuntivi
Semplificazione dei titoli abilitativi (SCIA invece di PdC)
Possibile anche per unità seminterrate o al primo piano, se previsto dalla Regione

Titoli Abilitativi: SCIA, CILA o Permesso di Costruire?

Tipo di intervento	Titolo richiesto
Cambio d’uso senza opere	SCIA
Cambio con opere minori (CILA)	SCIA
Cambio con opere importanti	SCIA alternativa al PdC o PdC

Iter Pratico e Tempi del Cambio d’Uso

Verifica della fattibilità urbanistica
- PRG/PSC, vincoli, regolamenti
Sopralluogo e rilievo tecnico
Controllo conformità urbanistica e igienico-sanitaria
Redazione e presentazione del titolo edilizio (SCIA, PdC, ecc.)
Aggiornamento catastale (Docfa)
Eventuale richiesta di agibilità

Tempi stimati: 30-90 giorni

Il cambio di destinazione d’uso è oggi più semplice grazie al DL Salva Casa, ma rimane un intervento delicato. La conoscenza delle normative locali, la valutazione tecnica e l’intervento di un professionista qualificato sono fondamentali per evitare errori e sanzioni.